Décret tertiaire et construction neuve : quelles exigences à connaître et appliquer ?

Le décret tertiaire concerne autant les bâtiments existants que les constructions neuves, imposant des exigences rigoureuses en matière de performance énergétique et de réduction des consommations. Dès la mise en exploitation d’un bâtiment tertiaire neuf de plus de 1 000 m², il est nécessaire de suivre et déclarer les consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT. Cette réglementation s’inscrit dans la continuité des normes RE2020 et du décret BACS, définissant un cadre complet pour la construction durable et l’efficacité énergétique. Pour bien se préparer à ces exigences, il faut comprendre :

• Le périmètre d’application du décret tertiaire pour les bâtiments neufs;
• Les objectifs de consommation énergétique à atteindre selon différentes méthodes d’évaluation;
• Les démarches de déclaration et de suivi via OPERAT;
• La complémentarité entre RE2020, décret tertiaire et décret BACS dans la gestion du bâtiment.

Ces éléments sont essentiels pour transformer les obligations réglementaires en un suivi énergétique opérationnel sur la durée.

A lire en complément : Karim Zéribi : décryptage de son patrimoine et exploration de ses sources de revenus

Décret tertiaire et bâtiment neuf : qui est concerné par les exigences réglementaires ?

Contrairement à une idée reçue, la construction neuve n’exonère pas du décret tertiaire. Dès que la surface dédiée à une activité tertiaire dépasse 1 000 m², le bâtiment entre dans le champ d’application du dispositif Éco Énergie Tertiaire. Cette surface s’évalue selon les usages réels et les périmètres fonctionnels, ce qui implique notamment, dans les ensembles multi-occupants ou mixtes, de bien différencier les espaces tertiaires des logements ou ateliers.

Une extension portant la surface totale au-delà du seuil déclenche elle aussi les obligations du décret. Prenons l’exemple d’un immeuble neuf comprenant 800 m² de bureaux, 300 m² d’atelier et plusieurs logements indépendants : seul l’espace bureaux et éventuellement l’atelier s’intègrent dans l’assujettissement si leur usage est tertiaire, le calcul des surfaces s’appuyant sur la répartition fonctionnelle. Ce travail de délimitation doit être formalisé dès la conception pour faciliter la gestion des consommations et des données.

A lire aussi : Calcul des charges locatives : le guide essentiel pour bien comprendre en tant que locataire

Organisation du suivi dans un bâtiment multi-occupant

Pour un site où plusieurs entreprises cohabitent, le décret impose d’identifier des entités fonctionnelles assujetties (EFA) définies par des périmètres cohérents en surface, usages et consommations liées. La répartition des espaces communs s’effectue selon la clé de partage des charges, conformément à l’article 3-II de l’arrêté du 10 avril 2020.

Il est fondamental de préciser les responsabilités de chacun : qui relève les compteurs, qui consolide les données, qui effectue la déclaration sur OPERAT. Cette organisation garantit la continuité des suivis, même en cas de changement de locataire, évitant ainsi les ruptures dans les historiques énergétiques.

Les objectifs énergétiques à atteindre pour un bâtiment neuf sous décret tertiaire

Le décret tertiaire propose deux méthodes pour évaluer la performance énergétique :

• Méthode relative : réduit la consommation de base d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à l’année de référence.
• Méthode absolue (valeurs Cabs) : fixe des seuils maximaux de consommation adaptés à chaque catégorie d’activité.

Pour les bâtiments neufs, la première année complète d’exploitation déclarée sur OPERAT constitue l’année de référence. Cette consommation peut être ajustée pendant trois ans afin d’intégrer la stabilisation des usages et la phase de séchage du bâtiment. Ces deux modes d’évaluation offrent une flexibilité : par exemple, un immeuble performant dès la livraison, conforme à la RE2020, peut choisir le seuil absolu pour éviter une exigence relative trop forte.

Déclaration énergétique sur OPERAT : anticiper et structurer la transmission des données

Le suivi des consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT est une des pierres angulaires du décret tertiaire. Dès la mise en exploitation du bâtiment, il convient de créer les entités fonctionnelles, de vérifier la pertinence des dispositifs de comptage, et d’archiver tous les documents utiles : attestations RE2020, plans de comptage, fiches techniques, dossiers d’ouvrages exécutés, etc.

Les consommations de chaque année doivent être saisies chaque année avant le 30 septembre. Attendre cette échéance pour rassembler les factures ou relever les compteurs peut conduire à des données partielles ou erronées. Mieux vaut anticiper un processus clair de collecte et de validation pour garantir la qualité des déclarations et la conformité réglementaire.

Relation entre RE2020, décret tertiaire et décret BACS

Ces trois réglementations agissent à des moments distincts du projet mais se complètent :

• La RE2020 encadre la conception et la construction neuve, assurant une enveloppe performante et des consommations anticipées au plus bas.
• Le décret tertiaire s’applique à la phase d’exploitation, avec un suivi effectif des consommations et la déclaration annuelle.
• Le décret BACS (Building Automation and Control Systems) vise à automatiser et piloter les systèmes techniques (chauffage, ventilation, climatisation) pour maîtriser la performance énergétique et identifier les dérives.

Par exemple, un bâtiment tertiaire neuf avec un permis de construire déposé après juillet 2021 doit automatiser ses systèmes dès 290 kW de puissance, seuil abaissé à 70 kW pour les permis depuis avril 2024. Ces obligations favorisent la transition énergétique en ralentissant la dégradation et facilitant la maintenance préventive.

Préparer la gestion énergétique dès la livraison : bonnes pratiques pour un bâtiment durable

Assurer la conformité au décret tertiaire lors de la construction neuve ne se limite pas à respecter les calculs théoriques de la RE2020. Il faut préparer l’exploitation dès la remise des clés, en intégrant plusieurs étapes clés :

• Inventaire et documentation des équipements : relever les caractéristiques, usages, et zones desservies pour chaque équipement.
• Commissionnement rigoureux : vérifier le fonctionnement et documenter réglages et paramétrages.
• Organisation du comptage : associer compteurs et sous-compteurs aux usages et entités fonctionnelles.
• Transmission des documents d’exploitation : plans, notices techniques, consignes claires pour les gestionnaires.
• Programmation de la maintenance préventive : tracer les interventions pour anticiper les dérives.
• Consolidation des données énergétiques : recueillir les relevés pour piloter le bâtiment et faciliter les futures déclarations.

Ce suivi minutieux permet un diagnostic rapide en cas de hausse de consommation anormale, liée à un équipement défaillant, une modification d’usage ou une erreur de réglage.

Conséquences et modulations en cas de non-respect du décret tertiaire

Le décret prévoit des possibilités de modulation des objectifs en fonction de contraintes techniques, patrimoniales ou de changement d’activité. Un dossier argumenté et documenté est nécessaire pour justifier ces ajustements. En cas de manquement à la déclaration ou de non atteinte des objectifs, le préfet peut rendre publique la situation, demander un plan d’actions correctives, et infliger des amendes pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.

La tenue rigoureuse des données et archives permet de distinguer un réel problème d’usage ou technique d’un simple défaut administratif, offrant ainsi une meilleure résilience pour les gestionnaires.